四川在線記者 張明海

　　12月1日起，四川老舊小區(qū)加裝電梯將實(shí)行新政：“雙2/3參與，雙3/4同意”后，業(yè)主就可以開啟老舊小區(qū)裝電梯的編制方案、申報部門審查等程序。近日，四川“老樓裝新梯”新政——《關(guān)于進(jìn)一步做好既有住宅電梯增設(shè)工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)發(fā)布后，引起社會積極反響。

　　“終于可以告別‘一戶攔全棟’的尷尬了，以后老舊小區(qū)也能順利裝上電梯了�！薄吨笇�(dǎo)意見》的出臺，讓老舊小區(qū)的居民、特別是老年人群體非常振奮。但，“新政”同時也引起了低樓層住戶的擔(dān)憂，自己受損的權(quán)益該怎么保障？

　　“兩調(diào)一訴”已暢通 低層住戶權(quán)益主張渠道

　　就低樓層住戶的利益受損，在四川在線上，不斷有網(wǎng)友這樣提問：

　　——四川在線網(wǎng)友“憤怒的小鳥”表示，“一戶擋全樓說白了是就是一樓住戶的利益沒有得到保障，應(yīng)該在解決這個問題的基礎(chǔ)上來推安裝電梯”。

　　——四川在線網(wǎng)友“青”提出，“底樓層的損失，怎么計(jì)算？”

　　——四川在線網(wǎng)友“O_O” 提出，“關(guān)鍵是要給低層住戶合理的補(bǔ)償”。

　　“在老舊小區(qū)電梯加裝過程中，確實(shí)會給一樓這樣的低樓層住戶的采光、噪音等方面帶來一定的影響，導(dǎo)致他們的一些相關(guān)利益受損�！倍嗄暌恢标P(guān)注老舊小區(qū)這一領(lǐng)域的四川省物業(yè)管理專家伍三明表示。

　　那么“新政”推行后，一樓低層住戶的權(quán)益如何保障？

　　“在《指導(dǎo)意見》中，實(shí)際上已經(jīng)對此問題進(jìn)行了一系列的回復(fù)，利益受損方主張權(quán)益的渠道是暢通的�！彼拇ㄊ∽〗◤d房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“新政”已經(jīng)明確：包括低樓層住戶在內(nèi)有異議的，可以通過“兩調(diào)一訴”來主張自己的訴求。

　　何為“兩調(diào)一訴”？“兩調(diào)”即申請人與利害關(guān)系人協(xié)商意見不一致的，由社區(qū)居委會組織調(diào)解；一方拒絕社區(qū)居委會調(diào)解或經(jīng)調(diào)解未達(dá)成一致意見的，由屬地街道辦事處組織調(diào)解�！耙辉V”即利害關(guān)系人也可通過法律途徑解決。

　　對“兩調(diào)一訴”，伍三明解讀說，這里的“兩調(diào)”是有先后順序的，即先進(jìn)行社區(qū)調(diào)解再進(jìn)行街道一級調(diào)解。但訴訟，可以隨時提出，不受是否參與調(diào)解的影響。

　　公平合理 可引入第三方評估和參與的專業(yè)力量

　　那么，關(guān)鍵問題來了：對安裝電梯的比例，《指導(dǎo)意見》已經(jīng)明確，但安裝后，低樓層住戶受損的利益怎么辦？如果要補(bǔ)償，究竟該補(bǔ)償多少？

　　這個問題，涉及到對于《指導(dǎo)意見》基本原則的理解。省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《指導(dǎo)意見》明確“老樓裝新梯”的基本原則——堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、業(yè)主自主、公平合理、便民利民、保障安全”的原則，尊重業(yè)主意愿，明確責(zé)任主體，加強(qiáng)過程監(jiān)管，保障使用安全。

　　其中，公平合理引人關(guān)注。什么是公平合理？上述負(fù)責(zé)人解釋說，比如對一些弱勢群體的優(yōu)先照顧，“《指導(dǎo)意見》中特別提出：申請電梯增設(shè)的業(yè)主中有老年人、殘疾人、失能人員的，在調(diào)解中予以優(yōu)先照顧”。

　　公平合理，具體到低樓層住戶身上，如何補(bǔ)償？

　　“關(guān)于這一點(diǎn)，在《指導(dǎo)意見》中，雖然沒有明確，但基本原則中‘業(yè)主自主、公平合理’的表述，已經(jīng)指明了方向。”伍三明表示，每一個院落地段不同、每一個小區(qū)樓棟不同以及其他差異性，需要在具體實(shí)踐中根據(jù)不同情況來進(jìn)行把握，“很難讓相關(guān)部門出臺一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這需要在公平合理原則的基礎(chǔ)上，由業(yè)主來自主確定”。

　　伍三明說，在四川電梯“新政”執(zhí)行中，對于公平合理的把握，需要安裝電梯利益相關(guān)方來共同確定�！氨热纾� 低樓層住戶，可以要求高層住戶進(jìn)行補(bǔ)償，但也不能‘獅子大開口’，過高的要求，明顯會違背公平合理的原則”。

　　補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，無法統(tǒng)一制定。那么，有沒有相關(guān)可以參考的依據(jù)？

　　對此，伍三明建議，在《指導(dǎo)意見》執(zhí)行和電梯增設(shè)的實(shí)際操作中，可以考慮引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評估，評估低樓層住戶受損利益的價值，“這樣會讓高低層住戶之間，有一個可以進(jìn)行參考的依據(jù)，既便于操作，也最大程度上保障了低樓層住戶的利益補(bǔ)償”。

　　同樣的，伍三明認(rèn)為，在社區(qū)居委會和屬地街道辦事處“兩調(diào)”過程中，也可以考慮引入人大代表、政協(xié)委員、市民觀察員等從第三方角度發(fā)表意見，供矛盾糾紛當(dāng)事人參考。

　　“公正合理，主要還是要落到實(shí)際執(zhí)行上。”伍三明認(rèn)為，《指導(dǎo)意見》提供了基本方向和指導(dǎo)原則，更需要執(zhí)行中的準(zhǔn)確領(lǐng)會和把握。他建議，在實(shí)際操作中，“在編制電梯增設(shè)方案、簽訂電梯增設(shè)協(xié)議等過程中，可以考慮把補(bǔ)償具體方案寫進(jìn)去、寫明確”，在產(chǎn)生爭議需要調(diào)解時，“社區(qū)居委會和屬地街道辦事處組織同樣需要堅(jiān)持公平合理原則，既要積極推動電梯增設(shè)工作，也要積極照顧低樓層住戶的合理訴求”。