中新網(wǎng)四川新聞3月17日電(蔣升濤)當(dāng)我們談?wù)摗疤与x北上廣”時，我們在談?wù)撌裁矗?/span>
即便擁堵、污染、快節(jié)奏等問題層出不窮，但從全國第七次人口普查數(shù)據(jù)看，過去十年大城市人口流入依然迅猛，中心城市的虹吸效應(yīng)依舊強勁。
然而，當(dāng)一座城市修建到六環(huán)、七環(huán)，人們會發(fā)現(xiàn)，以柯布西耶為標(biāo)志的環(huán)狀“攤大餅”城市功能主義，顯然已不能滿足“新城市”發(fā)展需求。
未來城市正在呼吁“更好的模式”的出現(xiàn)。
60年前，《美國大城市的死與生》作者雅各布斯提出，城市社區(qū)業(yè)態(tài)應(yīng)該更加豐富，盡量在步行范圍內(nèi)解決絕大多數(shù)的生活需求，以減少機動交通的總量。經(jīng)過幾十年的實踐，“社區(qū)復(fù)合業(yè)態(tài)”規(guī)劃理念，越來越被視為全球超級城市治理的良方。
90年代，隨著城市軌道交通的發(fā)展，社區(qū)復(fù)合業(yè)態(tài)開始與軌交結(jié)合，產(chǎn)生了城市新物種“TOD”。今天，TOD越來越為人所熟知，無需逃離的未來城市模樣也越發(fā)清晰。
軌道上的城市，成都的TOD之爭
所謂TOD，即“Transit Oriented Development”。簡單來說，就是以公共交通樞紐和車站為核心，建立適宜步行、騎行及其他公交接駁換乘的多功能混合城市節(jié)點。一般來說，一個TOD項目在10分鐘步行路程以內(nèi)，可同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求。
核心是交通。
從2010年第1條地鐵開通，12年時間，成都的地鐵線路增長至13條，運營里程達(dá)到557.8千米，一躍成為中國地鐵第4城。(數(shù)據(jù)來源：錦觀新聞，《截至2月成都軌道交通營運里程排名全國第四》)不僅如此，按照成都軌道線網(wǎng)規(guī)劃，到2035年成都將規(guī)劃建設(shè)軌道交通1666公里，覆蓋中心城區(qū)60%居住就業(yè)人口。
今天的成都，已然躍升成為“軌道上的城市”。
地鐵網(wǎng)絡(luò)強勢延伸背景下，TOD建設(shè)也全面提速。2021年，《成都市軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》正式發(fā)布，提出將按照“站城一體、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、功能復(fù)合、綜合運營”的理念，圍繞軌道站點打造“商業(yè)中心、生活中心、產(chǎn)業(yè)中心、文化地標(biāo)”，將成都建設(shè)為全球TOD典范城市。
目前，成都已規(guī)劃有170余個TOD，成為全球首個“系統(tǒng)規(guī)劃”TOD模式的城市。而其作為未來參與成都城市建設(shè)的新賽道，目前已聚集龍湖、保利、萬科、中海、卓越、中糧等超20家頭部開發(fā)企業(yè)，競相逐鹿TOD開發(fā)合作機會。
當(dāng)這片藍(lán)海逐漸開始變紅，成都對于競爭者也提出了更多的要求，那么，究竟誰能從中脫穎而出呢？
一個可能的答案是龍湖。
“城市綜合體”，龍湖的TOD答卷
當(dāng)我們將目光聚焦于入蓉18年的龍湖時，不難發(fā)現(xiàn)為什么龍湖TOD會被成都所需要。
一方面，它先城市一步，用自己的理解，提前為成都打好了TOD開發(fā)的樣本；
另一方面，它沖破TOD項目周期長、投入大的壁壘，不斷加碼創(chuàng)新TOD運營。
作為唯一一家參編了首部TOD規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)，在龍湖看來，TOD的開發(fā)從來都不是簡單的地鐵上蓋+商業(yè)，而是打造一個“城市綜合體”。
這兩個概念是有根本性區(qū)別的。
傳統(tǒng)的地鐵上蓋+商業(yè)，關(guān)注的是“通達(dá)性”，強調(diào)從城市各處快速到達(dá)項目。
而按照龍湖對TOD的理解，TOD是以人為本，是和諧統(tǒng)一，是充分利用土地來實現(xiàn)空間的高效利用，使商業(yè)、辦公、居住、教育等功能集中在此。龍湖TOD打造的是一個同時滿足工作、居住、購物、出行、娛樂等需求的城市新中心，從而形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)的高度平衡統(tǒng)一。
2018年開業(yè)的首開·龍湖西宸天街，這是龍湖在成都首個正式投運的TOD項目，也是首個將住宅、商業(yè)、辦公、公園等多維資源空間形成串聯(lián)的集約式、復(fù)合性業(yè)態(tài)開發(fā)樣本。
首先，地鐵茶店子站在成都西宸天街的出口被設(shè)計成為一個有三層空間的公園，最下面是地鐵站，中間層是公共空間，政府相關(guān)部門在此引入了一系列素質(zhì)教育體驗項目，地面層是一個257畝的公園。
這樣的設(shè)計，讓原本封閉、功能單一“軌道站點”就變成了開放的城市空間，地鐵閘門的打開，即意味著多種選擇和可能性。
其次，塔樓與地下空間的立體使用，讓項目住宅、商業(yè)、寫字樓以及影院、商超等主力店集中化，形成集約型城市綜合體。
最后，通過B2至B1~L2的豎向引導(dǎo)，下沉庭院、一層內(nèi)部慢行城市道路系統(tǒng)、二層架空走廊的拓展，使得城市公民的交通空間維度由平面向豎向發(fā)展，更加的立體化和多元化。
由此，成都西宸天街實現(xiàn)了地鐵站-商場-城市公園-工作-家庭之間的場景無縫轉(zhuǎn)換。
區(qū)域的隔閡被公共空間打通，對于居住在這里的人來說，以7號線茶店子站為中心，步行15分鐘距離之內(nèi)，日常的衣食住行教育醫(yī)療需求均能得到滿足。甚至是工作創(chuàng)業(yè)，也能在項目的寫字樓、銷商中找到機會，從而實現(xiàn)居住、購物與工作的最優(yōu)平衡。
事實上，成都西宸天街開業(yè)三年以來，憑借著復(fù)雜而有效的城市地上地下立體交通系統(tǒng)、開敞空間慢行系統(tǒng)、城市造血節(jié)點空間以及核心產(chǎn)業(yè)的垂直疊加，已完全激活了茶店子板塊的城市潛力，區(qū)域內(nèi)土地價格、住宅價格及商業(yè)活力都呈現(xiàn)較大增長。因此，這里也被官方表述為“成都首個TOD公園商圈”。
同樣的例子，還有成都上城天街項目。
作為成都首個雙軌道TOD，龍湖打造了一個約80萬㎡，集一站式購物中心、主題商街、城市SOHO、精品住宅等多種復(fù)合業(yè)態(tài)的“城市綜合體“。
在項目開發(fā)的設(shè)計過程中，龍湖考慮到“公園城市”是成都人民對美好生活的向往，但項目周邊暫無可供居民游玩的公園，成都上城天街創(chuàng)新性在城市上空構(gòu)建起10000㎡空中花園。由此聚合了分裂的組團居民，解決了住區(qū)與商場、辦公和公服的便捷聯(lián)系。
而雙地鐵口的設(shè)置，高達(dá)11米的地鐵轉(zhuǎn)乘大廳的打造，動靜交匯的3大中庭外加近200米的樓層動線設(shè)計，最大限度的將商場、辦公、住宅等串聯(lián)在一起，真正實現(xiàn)了為消費者提供舒適空間體驗感的同時，也為商家創(chuàng)造了更多的展示觸達(dá)空間，兌現(xiàn)了空間創(chuàng)造更大的價值的愿景。
事實上，在龍湖看來，在實體商業(yè)遭受線上互聯(lián)網(wǎng)擠壓的今天，TOD強大的人口聚合效應(yīng)，或?qū)⒊蔀榫�下消費的一大突破口。
從這個角度來說，龍湖不僅是成都建設(shè)全球TOD典范城市的合伙人，更是成都建設(shè)國際性消費中心城市的推動者。
全生命周期，與城市共享生命價值
事實上，TOD綜合項目的開發(fā)難度不亞于“造一座城”，軌道和物業(yè)之間的協(xié)調(diào)和融合發(fā)展，復(fù)合多樣的場景營造都在考驗開發(fā)者的資金實力、融資能力、專業(yè)技術(shù)和運營經(jīng)驗。
在悉心梳理龍湖近二十年的TOD履歷后，我們發(fā)現(xiàn)，截至目前，龍湖已在全國約28城布局約80余個TOD項目，全業(yè)態(tài)自持面積超1000萬㎡。在這樣成熟的打造經(jīng)驗背后，是龍湖從規(guī)劃、設(shè)計到建設(shè)、運營的全鏈條整合能力——
規(guī)劃上，龍湖精研TOD規(guī)劃、軌道交通、城市形象等29個細(xì)節(jié)綱領(lǐng)，滿足不同城市不同區(qū)域需求。
設(shè)計上，龍湖聯(lián)手日建設(shè)計、西南交通大學(xué)(上海)TOD研究中心等國內(nèi)外專業(yè)企業(yè)及咨詢機構(gòu)，合力打造高能級TOD產(chǎn)品。
建設(shè)上，龍湖進(jìn)行全項目全流程BIM數(shù)字化管理，實現(xiàn)線上虛擬建造和線下物理建造的無縫對接。
運營上，龍湖多航道業(yè)務(wù)構(gòu)筑立體生態(tài)鏈條，助力TOD生態(tài)快速兌現(xiàn)。
在此基礎(chǔ)上，龍湖還將體系內(nèi)的TOD項目劃分為城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城6大產(chǎn)品線，以匹配適應(yīng)不同城市不同區(qū)位不同功能的需求。
比如龍湖在重慶打造的龍湖光年項目，就是一個適應(yīng)成渝雙城經(jīng)濟圈的國家級TOD開發(fā)樣本。
該項目是全國首個商圈高鐵TOD綜合體，沙坪壩高鐵站上蓋，是鏈接成都與重慶的最快高鐵節(jié)點，集1條高鐵線、3條軌道線、1條城市快軌線(規(guī)劃)為一體。
一改水平布局的傳統(tǒng)方式，龍湖依托站城一體融合化方式，垂直疊加打造出一個總建筑規(guī)模達(dá)48萬方、地面最高建筑約200米、地下縱深約30米的綜合交通樞紐。
圍繞交通，龍湖還將旗下商業(yè)、養(yǎng)老、辦公、長租公寓等各業(yè)態(tài)納入其中，為周邊 362 萬常住人口提供服務(wù)，實現(xiàn)了區(qū)域整體的形象升級，成為了成渝雙城經(jīng)濟圈之重慶向西門戶。
無獨有偶，仿佛搭載了成渝高鐵，龍湖今年在成都落子又一個“光年”。
同樣是TOD，作為成渝雙城經(jīng)濟圈之成都向東門戶，龍湖充分考慮了高密度商業(yè)與大尺度公園和諧共融，因地制宜布局四大業(yè)態(tài)，與項目所在的二號線行政學(xué)院TOD形成社區(qū)與城市的“超級鏈接”，重新構(gòu)建起城市商業(yè)、生態(tài)、居住的全新路徑。
龍湖光年相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來成都人將在這里以站點為中心，塑造起新的區(qū)域性城市生活區(qū)，讓住、行、購、娛、業(yè)能真正緊密聯(lián)系在一起，內(nèi)部常住人口和因軌道疊加而來的人流都將匯聚于此，讓這個“城市綜合體”更加繁榮。
不論是北上廣深這樣的超一線城市，還是成都重慶杭州這樣的新一線城市，對于深入城市毛細(xì)血管的居住者而言，TOD或?qū)⒊蔀橐粋�讓他們重新愛上這里的理由。
而龍湖作為深度參與者，也將陪伴每一個城市人，與城市一起轟隆向前。(完)
